Շինարարության և անշարժ գույքի ոլորտների բազմաշերտ խնդիրների համայնապատկերը. «Փաստ»
«Փաստ» օրաթերթը գրում է.
Հայաստանի շինարարական ոլորտը վերջին տարիներին տնտեսական աճի թվային ցուցիչների մեջ դարձել է ամենաարտահայտիչներից մեկը։ Նույնիսկ այս տարվա առաջին եռամսյակում, երբ տնտեսական աճի մակարդակը, անցած տարվա նույն ժամանակահատվածի համեմատությամբ, էականորեն նվազել է, շինարարական հատվածում աճի բումը դեռևս շարունակվում է։
Այսպես, շինարարության ծավալը տարվա առաջին եռամսյակում, նախորդ տարվա նույն ժամանակահատվածի համեմատ, աճել է 13,6 տոկոսով՝ կազմելով 77 մլն 568,1 հազար դրամ: Մարտին, փետրվարի համեմատ, աճել է 31,9, իսկ նախորդ տարվա մարտի համեմատ՝ 15,5 տոկոսով՝ կազմելով 32 մլն 920 հազար դրամ: Բայց պետք է նկատի ունենալ, որ այս աճի ներքին կառուցվածքը, բովանդակությունն ու սոցիալ-տնտեսական ազդեցությունը հաճախ խաբուսիկ էֆեկտ են ունենում։ Շինարարության ոլորտի վերելքն արտաքինից կարող է թվալ որպես զարգացում ու ներդրումների ներգրավման դրական միտում, սակայն խորքային վերլուծությունը բացահայտում է բազմաթիվ խնդիրներ։ Ու այս խնդիրների շարքում առանցքային են հատկապես ոլորտի գերկենտրոնացումը Երևանում, բնակարանների անհամաչափ բարձր գները, անշարժ գույքի շուկայի գերտաքացումը, կառուցապատման պլանավորման բացակայությունը, սոցիալական բնակարանաշինության փաստացի չգոյությունը, մարզերում և երկրի ծայրամասերում բնակֆոնդի համար անհրաժեշտ ծավալի զարգացման ծրագրերի բացակայությունը։ Այս ամենը միասին ձևավորում է մի միջավայր, որտեղ շինարարությունը դարձել է ոչ թե մարդկանց բնակելի պայմանները բարելավող տնտեսական ճյուղ, այլ կապիտալի կուտակման ու ֆինանսական շահարկումների դաշտ, որտեղ շահում են միայն սահմանափակ դերակատարներ։
Նախ՝ Երևանում շինարարության ծավալների գերակայությունը խոսում է Հայաստանի համաչափ տարածքային զարգացման բացակայության մասին։ Բոլոր մարզերում միասին վերցրած կառուցվում են մոտավորապես այնքան շենքեր, ինչքան մայրաքաղաքի ընդամենը մի քանի վարչական շրջանում։ Մյուս կողմից էլ՝ մարզերում բնակավայրեր կան, որտեղ Խորհրդային Միության փլուզումից ի վեր նոր բնակելի շենքերի կառուցման ծրագրեր չեն իրականացվել։ Ու սա հետևանք է ինչպես ենթակառուցվածքների պլանավորման անհամաչափության, այնպես էլ տնտեսության դիվերսիֆիկացիայի բացակայության։ Այնինչ, երկրի ծայրամասերում բնակչության թվի աճը անհնար է պատկերացնել առանց բնակարանաշինության իրականացման։ Մարզերում աշխատատեղերի պակասը, բիզնես միջավայրի տկարությունը և պետական ներդրումների բացակայությունը բերում են նրան, որ մեծ թվով մարդիկ նախընտրում են տեղափոխվել մայրաքաղաք, իսկ կառուցապատողներն էլ հիմնականում կենտրոնանում են այնտեղ, որտեղ կա վճարունակ պահանջարկ։
Այս իրավիճակը հանգեցնում է մայրաքաղաքում գերծանրաբեռնվածության, տրանսպորտային ու կոմունալ ենթակառուցվածքների լճացման և տարածական պլանավորման լիակատար խեղաթյուրման։ Երևանի բազմաթիվ վարչական շրջաններում կառուցվում են բազմահարկ շենքեր՝ առանց համապատասխան ճանապարհների լայնացման, կայանատեղիների կամ համայնքային ենթակառուցվածքների զարգացման։ Նորաբաց թաղամասերը հաճախ չունեն մոտակա դպրոց, մանկապարտեզ, պոլիկլինիկա, կանաչ տարածքներ, ու այդ շենքերն ամբողջովին բնակեցված էլ չեն, որ հատուկ այլ ենթակառուցվածքներ ստեղծելու անհրաժեշտությունը լինի։ Շատ դեպքերում ունևոր մարդիկ միանգամից տարբեր տեղերում բնակարաններ են ձեռք բերում, որպեսզի դրանք հետագայում վարձակալությամբ տրամադրեն, սակայն այն մարդիկ, ովքեր իրականում ամենից շատ բնակարանի կարիք ունեն, ի վիճակի չեն լինում անգամ մեկ բնակարան ձեռք բերել։
Պայմաններն այնպիսին են, որ շինարարության ոլորտի զարգացումը միտված է որոշակի կառուցապատողների բիզնես շահերի զարգացմանը, ֆինանսական հնարավորություններ ունեցող մարդկանց գույքային ակտիվների ձեռքբերմանը, այլ ոչ թե պետական մակարդակով մարդկային կենսապայմանների բարելավման միջավայրի ստեղծմանը։ Բնակարանների գները Երևանի կենտրոնում, հատկապես Կենտրոն, Արաբկիր, ՔանաքեռԶեյթուն և Դավթաշեն վարչական շրջաններում, հասել են չափազանց բարձր մակարդակի՝ գերազանցելով անգամ որոշ զարգացած եվրոպական քաղաքների ցուցանիշներ՝ հաշվի առնելով միջին աշխատավարձը և գնողունակության համեմատականը։
Օրինակ՝ եթե միջին աշխատավարձը մեզ մոտ 250-300 հազար դրամ է, ապա մեկ քմ բնակարանի գինը Երևանի կենտրոնում գերազանցում է 900 հազար դրամը։ Արդյունքում ստանում ենք այնպիսի վիճակ, երբ կառուցվում են հսկայական քանակությամբ բնակարաններ, որոնց մեծ մասը սովորական քաղաքացու համար ուղղակի անհասանելի է, իսկ էլիտար բնակարաններից շատերն էլ վաճառվում են հիմնականում օտարերկրացիներին ու Սփյուռքի ներկայացուցիչներին, այն էլ՝ բարձր գներով։
Այդուհանդերձ, մարզերում կառուցվող բնակարանների գները նույնպես բավական բարձր են՝ հաճախ նույն մակարդակի վրա, ինչ մայրաքաղաքի ծայրամասերում։ Այս երևույթը բնակիչներին մղում է նախընտրել Երևանը կամ մերձմայրաքաղաքային տարածքները՝ ավելի զարգացած ենթակառուցվածքների ու հնարավորությունների պատճառով։
Առկա իրավիճակը հանրության մի լայն հատվածի փաստացի զրկում է սեփական բնակարան ունենալու հնարավորությունից՝ մղելով մարդկանց վարձով ապրելու կամ էլ արտագաղթելու։ Իսկ վարձավճարները ևս աճել են աննախադեպ տեմպերով՝ պայմանավորված պահանջարկի կտրուկ աճով և օտարերկրյա քաղաքացիների՝ հատկապես ռուսաստանցի ռելոկանտների՝ 2022 թվականից ի վեր ժամանմամբ։ Միաժամանակ, քաղաքում կան բազմաթիվ դատարկ բնակարաններ, որոնց տերերն արտերկրում են, ու դրանք չեն էլ օգտագործվում։ Իսկ երբ թաղամասերի բնակեցումը կատարվում է ոչ հաշվարկված և ներառականության ապահովման բացակայության պայմաններում, ապա ունենում ենք մի իրավիճակ, երբ նոր թաղամասերում ապրում են բացառապես բարձր եկամուտ ունեցողները, իսկ մյուսներն արտամղվում են քաղաքամերձ շրջաններ։
Մյուս կողմից էլ՝ անշարժ գույքի շուկայում ու հատկապես շինարարության ոլորտում տեղի ունեցող գործընթացները փորձագետները տնտեսական «փուչիկ» են համարում, քանի որ ոլորտի աճը կարող է սահմանափակվել միայն կարճաժամկետ էֆեկտով։ Գներն ուռճացված են ու չեն արտացոլում իրական պատկերը։ Անշարժ գույքի գերտաքացումը հարվածում է նաև տնտեսության մյուս հատվածներին։ Քանի որ շինարարությունն ու անշարժ գույքի շուկան դարձել են կապիտալի ներդրման հիմնական ուղղություն, ֆինանսական ռեսուրսները դուրս են բերվում արտադրության, գյուղատնտեսության կամ արդյունաբերության ոլորտներից և ուղղվում են հողերի ու բնակարանների գնման վրա։
Պետական կարգավորիչ քաղաքականության բացակայությունը շինարարության ոլորտում արդեն վերածվում է համակարգային խնդրի։ Չկան հստակ օրենսդրական և հարկային գործիքակազմեր, որոնք կարող են սահմանափակել սպեկուլյատիվ գույքային կուտակումները։ Բազմաթիվ դեպքերում նույն կառուցապատողները տասնյակ բնակարաններ են պահում գների արհեստական բարձրացման նպատակով։
Շուկայում քիչ չեն նաև կասկածելի գործարքների դեպքերը, որոնք իրականացվում են առանց համապատասխան վերահսկողության և թափանցիկության։ Հարկային օրենսդրությունը բավական թույլ է ճնշում գործադրում անշարժ գույքի բազմակի սեփականատերերի վրա, ինչը խթանում է այս ոլորտում կապիտալի ոչ արտադրողական կուտակումը։ Պետությունը ոչ միայն պասիվ դիրք ունի, այլև երբեմն իր գործողություններով խրախուսում է շինարարական բումի պահպանումը, օրինակ՝ վարկային սուբսիդավորման ծրագրերի միջոցով, որոնք հաճախ նպաստում են ոչ թե սոցիալական բնակարանաշինությանը, այլ կառուցապատողների կողմից վաճառքների խթանմանը։
Հատկանշական է, որ Հայաստանում չի զարգանում սոցիալական բնակարանաշինությունն, այսինքն՝ պետական ֆինանսավորմամբ մատչելի բնակարանների կառուցումը երիտասարդ ընտանիքների, բազմազավակների, թոշակառուների կամ հաշմանդամություն ունեցող անձանց համար։ Նման համակարգ ունենալու փոխարեն պետությունը հույսը դրել է շուկայի ինքնակարգավորման վրա։ Սակայն միջազգային փորձը ցույց է տալիս, որ շուկան ինքնուրույն լուծում չի տալիս սոցիալական խնդիրներին, հատկապես այնպիսի երկրներում, որտեղ բնակչության գնողունակությունը ցածր է։ Այդ իսկ պատճառով զարգացած երկրներում լայնորեն կիրառվում է սոցիալական բնակարանաշինության համակարգը, որն ապահովում է գների վերահսկվող մակարդակ, հավասար տարածական զարգացում և մարդկանց բնակության իրավունքների իրացման նպատակով անհրաժեշտ պայմանների ստեղծում։
Հաճախ բարձրաձայնվում է նաև կառուցվող շենքերի որակի խնդիրը։ Բազմաթիվ նորակառույց շենքերում երբեմն բացակայում է շինարարական վերահսկողության պատշաճ մակարդակը։ Որոշ շինարարական ընկերություններ խնայողության նպատակով օգտագործում են ցածրորակ նյութեր, խախտում տեխնիկական ստանդարտները և շահագործման են հանձնում շենքեր, որոնք մի քանի տարի անց սկսում են դեֆորմացվել, ճաքել, խնդիրներ ունենալ ջրամատակարարման կամ ջերմամեկուսացման հետ։ Վաճառքից հետո գնորդը մնում է միայնակ՝ առանց պաշտպանվածության՝ թերի կառուցված գույքի հետ։ Սրա պատճառը մասնավորապես այն է, որ պետական վերահսկողության մարմինները չունեն բավարար լծակներ կամ կամք վերահսկելու և պատժելու խախտումներ կատարողներին։ Բացի այդ, հաճախ շահագործման ընդունման գործընթացներն ունեն կոռուպցիոն ռիսկեր։ Այս համատեքստում ակնհայտ է դառնում, որ Հայաստանի շինարարական քաղաքականությունը պետք է արմատապես վերանայվի, որի շրջանակներում թերի շինարարության դեպքում հարկավոր է սահմանել փոխհատուցման մեխանիզմներ, ներդնել հակասպեկուլ յատիվ հարկային գործիքներ, ամրապնդել շինարարական վերահսկողության չափանիշները և ընդլայնել սոցիալական բնակարանաշինության պետական ծրագիրը։ Բացի այդ, պետության ուշադրությունից չպետք է վրիպի մարզերում կառուցապատման խթանումը, որը պետք է ընթանա ենթակառուցվածքների զարգացմանը, աշխատատեղերի ստեղծմանը և հարկային արտոնություններին զուգահեռ։
Շինարարությունն իր էությամբ կարող է դառնալ երկրի զարգացման լոկոմոտիվ, եթե այն ծառայի հանրային շահին, ապահովի հավասար տարածքային բաշխում, իսկ բնակարանները դիտարկվեն ոչ թե որպես միայն շահույթ ստանալու գործիք, այլ որպես մարդու կենսական իրավունք՝ ապրելու արժանապատիվ պայմաններում։
Մանրամասները՝ «Փաստ» օրաթերթի այսօրվա համարում
